Notre actualité juridique:                                   Lettre n° 12- 03/2009

 

I/ DROIT BANCAIRE

 

1- devoir de conseil du banquier:

CC 3ème civ. 14 janvier 2009 n° 07-20.416

            Le devoir de conseil du banquier ne va pas jusqu'à lui imposer de conseiller les accédants à la propriété tel cadre contractuel plutôt que tel autre. Hypothèque d'un contrat de construction non conforme aux règles édictées par le Code de la Construction et de l'habitation.

2- La Banque n'est pas tenue de conseiller un client sur l'opportunité de souscrire une assurance facultative (perte d'emploi):

Cour de Cass Ch civile 1,  22 Janvier 2009 Cassation partielle N° 07-11.403, 07-20.777

II/ DROIT IMMOBILIER, CONSTRUCTION

1- Le légataire d'un locataire défunt n'est pas tenu des loyers postérieurs au décès

Cass. 3ème civ., 10 déc. 2008, n° 07-19.320, P + B

Si le légataire universel ne remplit pas les conditions pour que le bail soit transféré à son profit et s'il n'a pas occupé les lieux, il ne peut être tenu de payer aucune somme au titre des loyers ou d'indemnités d'occupation.

En effet, Le contrat de location est résilié de plein droit au décès du locataire, sauf s'il peut  être transféré aux personnes limitativement énumérées à l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989.

La cour d'appel a pu retenir qu'il appartenait au bailleur de prendre les mesures nécessaires pour faire libérer les lieux.

2- Dispositif Malraux : refonte du régime


L. fin. 2009, n° 2008-1425, 27 déc. 2008, art. 84, JO 28 déc., p. 20224.

Le dispositif " Malraux " de déduction fiscale pour la restauration de bâtiments anciens est transformé en réduction d'impôt. Un nouveau mécanisme de plafonnement est également mis en place.

La nouvelle réduction d'impôt s'applique aux seules opérations de restauration immobilière pour lesquelles une demande de permis de construire ou une déclaration de travaux a été déposée depuis le 1er janvier 2009. Les opérations de restauration immobilière pour lesquelles une demande de permis de construire ou une déclaration de travaux a été déposée avant le 1er janvier 2009 restent soumises à l'ancien dispositif " Malraux " (CGI, art. 199 quatervicies nouveau).

Pour bénéficier de l'avantage, l'opération de restauration d'immeubles doit être réalisée en vue de la restauration complète d'un immeuble bâti et avoir été déclarée d'utilité publique.

Le taux de la réduction est fixé à 30 % pour les opérations situées en zone de protection de patrimoine architectural urbain et paysager (ZPPAUP) et à 40 % pour celles situées en secteur sauvegardé.

Désormais, les dépenses ouvrant droit à déduction sont prises en compte dans la limite annuelle de 100 000 €.

Mais en pratique, ce plafond devra être combiné avec le nouveau plafond global de 25 000 € et de 10 % du revenu imposable (CGI, art. 200-0 A).

 

3- La procédure de conciliation instituée par les articles L. 611-4 et suivants du Code de commerce n'entraîne pas la suspension des poursuites individuelles.

Cass. 3e civ., 10 déc. 2008, n° 07-19.899, P+B

Lorsque, dans le cadre d'une procédure de conciliation prévue par l'article L. 611-4 du Code de commerce, une ordonnance d'un juge des référés accordant des délais de paiement au bénéficiaire d'un bail commercial et suspendant les effets de la clause résolutoire n'a pas fait pas l'objet de recours, elle est passée en force de chose jugée. "Dès lors la clause résolutoire était acquise à la date de la première échéance non respectée". Le créancier pouvait donc valablement délivrer un commandement de libérer les lieux.

4- L'auteur d'une offre de vente d'immeuble, est tenu de maintenir sa proposition pendant le temps stipulé.

Cass. 3e civ., 7 mai 2008:

Au visa de l'article 1134, les juges du fond sont censurés aux motifs « qu'en statuant ainsi, alors que si une offre d'achat ou de vente peut en principe être rétractée tant qu'elle n'a pas été acceptée, il en est autrement au cas où celui de qui elle émane s'est engagé à ne pas la retirer avant une certaine époque.

La solution ainsi dégagée est tout à fait logique et elle reprend une solution déjà posée par la Cour de cassation à plusieurs reprises (Cass. 1re civ., 17 déc. 1958 : Bull. civ. 1958, I, n° 579 ; RTD civ. 1959, p. 336, obs. J. Carbonnier. - Cass. 3e civ., 10 mai 1968, 2 arrêts : Bull. civ. 1968, III, n° 209). On applique le principe de la force obligatoire des contrats.

Il convient de relever que les faits de l'espèce étaient antérieurs à l'entrée en vigueur de l'article 1589-1 du Code civil, qui frappe de nullité tout engagement unilatéral souscrit en vue de l'acquisition d'un bien ou d'un droit immobilier pour lequel il est exigé ou reçu de celui qui s'engage un versement, quelles qu'en soient la cause et la forme.

5- Clauses permettant l'exécution forcée en nature dans les promesses unilatérales de vente

Cass. 3e civ., 27 mars 2008 : JurisData n° 2008-043404 

 En vertu de l'article 1134 du Code civil, le promettant ne peut pas revenir sur les engagements qu'il a souscrits dans une promesse unilatérale de vente, sous peine de voir sa responsabilité contractuelle être mise en jeu par le bénéficiaire.

Il en résultait classiquement qu'il ne pouvait pas rétracter unilatéralement son engagement de vendre le bien promis avant que le bénéficiaire ait exercé son option.

La jurisprudence pose désormais en règle que l'exécution forcée de la promesse unilatérale n'est pas possible.

Elle a indiqué que « tant que les bénéficiaires n'avaient pas déclaré acquérir, l'obligation de la promettante ne constituait qu'une obligation de faire et la levée de l'option, postérieure à la rétractation de la promettante, excluait toute rencontre des volontés réciproques de vendre et d'acquérir » (Cass. 3e civ., 15 déc. 1993 : Bull. civ. 1993, III, n° 174 ; D, 1994, p. 507, note F. Benac-Schmidt ; D. 1994, somm. p. 230, obs. O. Tournafond ; D. 1995, p. 87, obs. L. Aynès ; JCP E 1995, II, p. 31, note D. Mazeaud ; Defrénois 1994, p. 795, obs. Ph. Delebecque ; Bull. Cridon 1995, n° 21, II, p. 215, obs. J.-M. Olivier ; RTD civ. 1994, p. 588, obs. J. Mestre. - Adde Cass. 3e civ., 26 juin 1996 : Bull. civ. 1996, III, n° 165 ; D., 1997 somm. p. 169, obs. D. Mazeaud ; JCP N 1997, II, p. 909, note D. Stapylton-Smith ; LPA 30 mai 1997, p. 25, note Bévière).

Cette jurisprudence fragilise la promesse unilatérale de vente. Devant cette situation, la pratique a essayé de trouver des parades. L'une d'entre elle consistait dans le fait de stipuler que l'engagement de vendre était ferme et définitif. Mais il subsistait un doute sur la licéité de cette stipulation.

Par un arrêt du 27 mars 2008, la Cour de cassation apporte un important élément de réponse en semblant valider cette clause sous certaines conditions (Cass. 3e civ., 27 mars 2008 : JurisData n° 2008-043404 ; JCP N 2008, n° 40, 1299, note G. Pillet ; RDC 2008, p. 734, obs. D. Mazeaud)..

Des faits, il suffit de retenir qu'une promesse unilatérale de vente avait été conclue et qu'elle mentionnait que l'engagement de vendre était ferme et définitif. Le promettant s'était rétracté et il refusait de signer l'acte authentique de vente, alors que le bénéficiaire désirait lever l'option. Ce dernier sollicitait, outre l'octroi des dommages-intérêts, l'exécution forcée du contrat de promesse. La cour de Paris avait refusé de faire droit à sa prétention (CA Paris, 26 oct. 2006 : RDC 2007, p. 795, obs. F. Collard-Dutilleul). Il s'est alors pourvu en cassation en faisant valoir que s'il est de principe que le manquement du promettant à son obligation de vendre l'immeuble objet d'une promesse unilatérale de vente constitue la violation d'une obligation de faire qui ne peut se résoudre, en application de l'article 1142 du Code civil, que par l'allocation de dommages-intérêts, les parties ont la faculté de stipuler que par exception, la vente de l'immeuble pourra être exécutée de manière forcée sur décision de justice.

Le pourvoi est rejeté aux motifs « qu'ayant retenu que si les parties à une promesse unilatérale de vente étaient libres de convenir que le défaut d'exécution par le promettant de son engagement de vendre pouvait se résoudre en nature par la constatation judiciaire de la vente, force était de relever que les actes conclus entre la société F. et la société O. n'avaient pas stipulé que l'inexécution par la société F. de sa " promesse ferme " et de son " engagement ferme et définitif " de vendre se résoudrait par une autre voie que celle prévue à l'article 1142 du Code civil, la cour d'appel, sans dénaturation, en a exactement déduit que la société O. n'était pas fondée à prétendre à une exécution en nature et que la société F. devait réparer le dommage que l'inexécution de son obligation de vendre avait pu causer à la société O. ».

De cette solution, il est logique de considérer que conventionnellement, il est possible d'écarter le jeu de l'article 1142 du Code civil, mais que cette mise à l'écart doit être expressément prévue de manière non équivoque. La Cour de Paris avait indiqué que « si les parties à une promesse unilatérale de vente sont libres de convenir que le défaut d'exécution par le promettant de son engagement de vendre peut se résoudre en nature par la constatation judiciaire de la vente, force est de relever que les actes conclus entre la société F. et la société O. n'ont pas stipulé que l'inexécution par la société F. de sa « promesse ferme » et de son « engagement ferme et définitif » de vendre se résoudrait par une voie autre que celle prévue par le texte précité » (cette même cour avait déjà admis l'exécution forcée d'un contrat de promesse unilatérale de cession d'actions, CA Paris, 21 déc. 2001 : RDC 2003, p. 165, obs. F.-X. Lucas). Ce mode de raisonnement est approuvé par la Cour de cassation qui considère que les juges du fond ont « exactement déduit » que le bénéficiaire ne pouvait pas se prévaloir d'une exécution en nature.

Cette solution mérite une totale approbation, même si l'on ne peut que déplorer une nouvelle fois que la Haute juridiction ne revienne pas sur sa position issue des arrêts des 15 décembre 1993 et 26 juin 1996. Elle applique le principe de la liberté contractuelle qui permet une mise à l'écart de l'article 1142 du Code civil. Malgré tout, cette mise à l'écart est entourée d'un certain formalisme. L'indication que l'engagement du promettant est ferme et définitif sera insuffisante ; il est en outre nécessaire que la stipulation contractuelle prévoie expressément la possibilité pour le promettant d'exiger une exécution forcée. À partir de ce moment, la promesse unilatérale de vente retrouvera l'efficacité qu'elle n'aurait jamais dû perdre.

Il risque désormais d'exister des promesses unilatérales de vente en quelque sorte à deux vitesses. Celles qui n'ont pas fait l'objet d'un aménagement conventionnel resteront proches de l'offre de contracter, même si juridiquement il s'agit de techniques distinctes, puisque le promettant aura toujours la possibilité de se rétracter. Celles qui ont fait l'objet de stipulations contractuelles prévoyant que le promettant s'engage irrévocablement et que le bénéficiaire peut demander l'exécution forcée redeviendront les avant-contrats traditionnels qu'ils étaient avant 1995. La pratique se satisfera sans doute de cette possibilité, le théoricien regrettera le maintien du principe de l'absence d'exécution forcée.

6- Le bailleur peut retenir le dépôt de garantie sans avoir à justifier de l'exécution des dépenses de remise en état engagées.

CC 3ème civ, 16 septembre 2008 n°07-15.789

7- Jouissance paisible des lieux loués: Le Bailleur n'est pas  tenu de garantir les conséquences du fait d'un tiers:

CC 3ème civ, 15 ocotobre 2008 n° 07-13.971

8- Reconnaissance d'un pouvoir de modération des pénalités contractuelles

CE, 29 déc. 2008, no 296930, OPHLM de Puteaux, à publier au Rec. CE

Le Conseil d'État affirme expressément le pouvoir juridictionnel de modération des pénalités de retard qui, résultant d'un contrat, atteignent un montant manifestement excessif ou dérisoire.

Selon la Haute juridiction administrative, "il est loisible au juge administratif, saisi de conclusions en ce sens, de modérer ou d'augmenter les pénalités de retard résultant du contrat, par application des principes dont s'inspire l'article 1152 du Code civil, si ces pénalités atteignent un montant manifestement excessif ou dérisoire eu égard au montant du marché".

En l'espèce, l'addition des pénalités infligées correspondait bien à un "montant manifestement excessif", si l'on considérait celui du marché en cause (63 264 euros de pénalités pour un marché atteignant 147 637 euros, soit un ratio de 56,2 %).

9- Charges récupérables des gardiens et employés d'immeubles

D. n° 2008-1411, 19 déc. 2008, JO 26 déc.

En présence d'un gardien d'immeuble qui assure l'entretien et l'élimination des rejets, son salaire reste récupérable à hauteur de 75 % sur le locataire.

Ce pourcentage est réduit désormais à 40 % lorsque le gardien n'assure que l'une ou l'autre de ces missions.

Lorsque les services sont réalisés en régie, les dépenses de personnel d'encadrement sont récupérables à hauteur de 10 %

Le décret précise également les dépenses exclues des charges récupérables, notamment le salaire en nature, l'intéressement pet participation, les indemnités de licenciement, la cotisation à une mutuelle, etc...

10- Vente par lots : nullité des offres à des locataires titulaires d'un droit de préemption d'ordre public

Cass. 3ème civ., 17 déc. 2008, n° 07-15.943,

L'offre de vente énonçant que le prix est "payable au comptant le jour de la signature de l'acte authentique de vente, en ce compris les honoraires de négociation" implique que l'acquéreur supporte la commission due à l'intermédiaire: elle est donc nulle...

Le pourvoi du propriétaire est rejeté par le juge du droit car le juge du fond a souverainement retenu que l'offre de vente qui énonçait que le prix était "payable au comptant le jour de la signature de l'acte authentique de vente, en ce compris les honoraires de négociation" impliquait nécessairement que l'acquéreur supportait la commission due à l'intermédiaire et que la clause figurant dans le mandat ne concernait pas les locataires (inopposabilité) : ces offres de vente faites à des locataires titulaires d'un droit de préemption étaient nulles.

 

III/ DROIT DE LA RESPONSABILITE

1- La négligence de la victime ne la prive pas de son action de in rem verso

Cass. 1re civ., 27 nov. 2008, n° 07-18.875, P+B

Seule la faute lourde peut priver l'appauvri de son action.

Dans une affaire où la Cour de cassation a retenu la responsabilité délictuelle d'un notaire, la Cour de Cassation  rappelle que le fait d'avoir commis une imprudence ou une négligence ne prive pas de son recours fondé sur l'enrichissement sans cause celui qui, en s'appauvrissant, a enrichi autrui.

IV/ VOIES D'EXECUTION ET MESURES CONSERVATOIRES

1- Avis à tiers détenteur : précisions jurisprudentielles

Cass. com., 2 déc. 2008, n° 07-19.904, D

La Cour de cassation rappelle que les créances objets de l'avis à tiers détenteur doivent toutes être nées à la date de la publication de la vente.

Dès lors, même si le receveur n'obtient pas paiement de son entière créance, il ne peut poursuivre son recouvrement auprès du tiers qu'au titre de créances nées à la publication de la vente.

2- Révision du barème des saisies et des cessions de rémunération

Le décret n° 2008-1288 du 9 décembre 2008 révisant le barème des saisies et cessions des rémunérations a été publié au Journal officiel du 11 décembre.

Il résulte de ce texte que la proportion dans laquelle les sommes dues à titre de rémunération sont saisissables ou cessibles, est fixée comme suit :

  1. Le vingtième, sur la tranche inférieure ou égale à 3 460 € ;
  2. Le dixième, sur la tranche supérieure à 3 460 € et inférieure ou égale à 6 790 € ;
  3. Le cinquième, sur la tranche supérieure à 6 790 € et inférieure ou égale à 10 160 € ;
  4. Le quart, sur la tranche supérieure à 10 160 € et inférieure ou égale à 13 490 € ;
  5. Le tiers, sur la tranche supérieure à 13 490 € et inférieure ou égale à 16 830 € ;
  6. Les deux tiers, sur la tranche supérieure à 16 830 € et inférieure ou égale à 20 220 € ;
  7. La totalité, sur la tranche supérieure à 20 220 €.

Ce barème entre en vigueur le 1er janvier 2009.

V/ ENTREPRISES EN DIFFICULTE

1- La procédure de conciliation instituée par les articles L. 611-4 et suivants du Code de commerce n'entraîne pas la suspension des poursuites individuelles.

Cass. 3e civ., 10 déc. 2008, n° 07-19.899, P+B

Lorsque, dans le cadre d'une procédure de conciliation prévue par l'article L. 611-4 du Code de commerce, une ordonnance d'un juge des référés accordant des délais de paiement au bénéficiaire d'un bail commercial et suspendant les effets de la clause résolutoire n'a pas fait pas l'objet de recours, elle est passée en force de chose jugée. "Dès lors la clause résolutoire était acquise à la date de la première échéance non respectée". Le créancier pouvait donc valablement délivrer un commandement de libérer les lieux.

2- liquidation judiciaire/redressement judiciaire: Un décret du 12 février 2009 est venu modifier les articles R.631-2 et  R.641-5 du code de commerce.

Dorénavant, une demande en redressement judiciaire peut désormais s'articuler avec un subsidiaire en liquidation judiciaire et inversement.

Article R.631-2:

L'assignation d'un créancier précise la nature et le montant de la créance et contient tout élément de preuve de nature à caractériser la cessation des paiements du débiteur.

Lorsqu'il s'agit d'une vocation agricole, le créancier jouera sa demande une attestation, délivré par le greffier, de la saisine du président du tribunal de grande instance aux fins de désignation d'un conciliateur.

La demande d'ouverture d'une procédure de redressement judiciaire est à peine d'irrecevabilité, qui doit être soulevé d'office, exclusive de toute autre demande, à l'exception d'une demande d'ouverture d'une procédure de liquidation judiciaire formée à titre subsidiaire.

Article R.641-5

Lorsqu'il apparaît que le débiteur ne remplit pas les conditions requises pour l'ouverture d'une procédure de liquidation judiciaire, le tribunal rejette la demande.

À défaut d'avoir été saisi d'une demande aux fins d'ouverture d'une procédure de redressement judiciaire, formé à titre subsidiaire dans l'acte introductif d'instance ou à l'audience en présence du débiteur ou de son représentant et si le tribunal estime devoir se saisir d'office en vue de l'ouverture d'une telle procédure, il est fait application des dispositions de l'article R.631-3 (saisine d'office).

 

VI/ GARANTIES ET SURETES:

1- caution simple bénéfice de discussion:

Cass. 2e civ., 23oct. 2008, n°07-20.035, F-P+B, Torbay c/ SGBA

La cour de Cassation, approuve la cour d'appel d'avoir décidé que l'arrêt prononçant la condamnation du débiteur principal constituait pour la banque un titre exécutoire à l'encontre des cautions et que celles-ci, sur les premières poursuites engagées à leur encontre, n'ayant pas rempli les conditions prévues par l'article 2300 du Code civil, avait de ce fait renoncé à se prévaloir du bénéfice de discussion de sorte que le titre exécutoire obtenu par la banque constatait bien une créance liquide et exigible à leur encontre.

L'article 2300 impose en effet à la caution qui requiert la discussion d'indiquer au créancier les biens du débiteur sur lesquels le créancier peut exercer ses droits et « d'avancer les deniers suffisants pour faire la discussion ».

Même en présence d'un cautionnement simple, le créancier est en droit de poursuivre immédiatement la caution s'il n'est pas payé par le débiteur principal. La caution, qui s'est réservée le bénéfice de discussion doit alors, si elle estime que cela est de son intérêt et si les conditions en sont remplies, requérir la discussion préalable du débiteur. Cela résulte très clairement de l'article 2299 selon lequel « le créancier n'est obligé de discuter avec le débiteur principal que lorsque la caution le requiert, sur les premières poursuites dirigées contre elle ».

VII / DROIT DE LA FAMILLE

 

1- Une donation-partage prévoyant que les biens donnés tombent en communauté n'est pas un avantage matrimonial.

Cass. 1re civ., 3 déc. 2008, n° 07-19.348, P+B

Une femme, mariée sans contrat préalable, a reçu après son union, par donation-partage de ses parents, un immeuble avec stipulation expresse que "les biens donnés doivent tomber dans la communauté de biens existant entre les donataires et leurs conjoints respectifs, ce qui est accepté par les donataires".

Le divorce ayant été prononcé, l'ex mari a ensuite fait assigner son ex-épouse afin de faire juger que l'immeuble litigieux constituait un bien commun.

Débouté par la cour d'appel de sa demande, il se pourvoit en cassation.

La Cour de Cassation casse et annule la décision de la Cour d'Appel au motif  qu'en vertu de la stipulation mentionnée ci-dessus, le conjoint était également bénéficiaire de la donation.

Dès lors, compte tenu de ce que "les avantages matrimoniaux qui résultent directement du fonctionnement du régime matrimonial sont constitués par les seuls profits que l'un ou l'autre des époux peut retirer des clauses d'une communauté conventionnelle ou qui peuvent résulter de la confusion du mobilier ou des dettes",   la donation-partage ne constitue pas un avantage matrimonial susceptible de révocation.

 

2- Une action en lésion contre un " protocole d'accord " conclu au cours d'une instance en divorce et signé par les époux, stipulant qu'il revêtait un caractère forfaitaire et transactionnel est recevable.

Cass. 1re civ., 17 déc. 2008, n° 07-15.459, P + B

La Cour de cassation, énonce au visa de l'article 888, alinéa 1er, du Code civil, dans sa rédaction antérieure à la loi n° 2006-728 du 23 juin 2006, que "l'action en rescision pour lésion est recevable non seulement contre les partages proprement dits, mais également contre les actes qui, en vue de la réalisation du partage et concourant à sa réalisation, attribuent des biens indivis à certains copartageants, dès lors que, par cette opération, assimilable à un partage, les biens sont définitivement sortis de l'indivision entre les parties qui y ont figuré".

 

VIII/ ASSOCIATIONS & FONDATIONS

 

IX/ PROCEDURE

 

1- Incompétence du JEX en matière de contestation relative à un commandement de payer

Cass. 2e civ., 11 déc. 2008, n° 07-19.411, P+B+I

Vu l'article L. 213-6 du Code de l'organisation judiciaire, une demande de répétition de l'indu formulée à la suite d'un commandement de payer n'est pas de la compétence du juge de l'exécution.

 

X/ DIVERS

1- ISF : actualisation du barème pour 2009


Le barème de l'ISF est actualisé dans les même proportions que la limite supérieure de la première tranche du barème de l'IR.

Le nouveau seuil d'imposition à l'ISF dû au titre de l'année 2009 est porté de 770 000 à 790 000 €.

Le barème de l'ISF pour 2009 est donc le suivant:

Fraction de la valeur nette taxable du patrimoine

Tarif applicable

N'excédant pas 790 000 €

0 %

Entre 790 000 € et 1 280 000 €

0, 55 %

Entre 1 280 000 € et 2 520 000 €

0, 75 %

Entre 2 520 000 € et 3 960 000 €

1 %

Entre 3 960 000 € et 7 570 000 €

1, 3 %

Entre 7 570 000 € et 16 480 000 €

1, 65 %

Supérieure à 16 480 000 €

1, 8 %

2- assurance vie:

CC 1ère civ.5 novembre 2008 n°07-14.569

Si l'époux désigné comme bénéficiaire d'un contrat d'assurance vie ne l'a pas accepté avant la dissolution de la communauté universelle avec attribution intégrale au conjoint survivant ou les ayants droits de ce dernier, ne peuvent obtenir le paiement de l'assurance vie.

 


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